Сравнительно невысокие суммы налога на жилье в России, обусловленные особенностями системы его расчета, с начала следующего года останутся в прошлом. Вместо этого гражданам придется платить вполне ощутимые суммы, порой в разы превосходящие нынешние платежи. Президент РФ Владимир Путин привязал существующий налог на имущество физических лиц к кадастровой стоимости недвижимости, сохранив при этом земельный налог. Соответствующий федеральный закон был вчера размещен в базе нормативных и законодательных актов. «С 2015 года вводится исчисление указанного налога исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, — говорится в сопровождающем письме к документу. — Все регионы должны будут перейти на взимание налога с кадастровой стоимости до 1 января 2020 года».
Новый закон предполагает введение отдельной главы о налоге на имущество граждан, определяющий три уровня ставки налога на имущество. Ставка 0,1% от кадастровой стоимости распространяется на жилые дома и жилые помещения, гаражи, машиноместа, незавершенное жилое строительство, хозяйственные постройки; 0,5% применяется для «иных зданий, строений, помещений, сооружений»; ставка в 2% — для дорогой недвижимости (кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей), а также торговых и офисных центров.
Закон делегирует регионам право изменять ставку обложения, либо снижая ее до нуля, либо повышая с 0,1% до 0,3%. Все льготы по налогу на имущество сохраняются, однако отныне они будут распространяться только на один объект недвижимости каждой категории, принадлежащий физическому лицу. Налогоплательщик, имеющий два и более объекта одной категории, должен выбрать, по какому объекту получать льготу, а если выбор не будет сделан, налоговая служба сама выберет имущество, по которому будет предоставляться максимальная льгота.
В то же время закон несколько облегчает налоговое бремя для владельцев небольших квартир и домов. Так, при исчислении налога по кадастровой стоимости предусмотрен налоговый вычет, уменьшающий налоговую базу. В отношении квартир вычет составляет 20 квадратных метров, комнат — 10 квадратных метров, жилых домов — 50 квадратных метров. Напомним, что на сегодняшний день налогооблагаемая база рассчитывается по так называемой инвентаризационной стоимости недвижимости, устанавливаемой БТИ. В свою очередь, кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной и значительно превосходит инвентаризационную.
Это ведет к тому, что более других удар по благосостоянию получат владельцы старых больших квартир, размещенных преимущественно в центральных районах городов. Так, например, если сегодня двухкомнатная квартира площадью порядка 60-65 кв.м. в «сталинском» доме в районе Садового кольца оценивается БТИ в 400-500 тыс. руб., то ее кадастровая стоимость окажется сопоставимой с рыночной, которая сегодня составляет порядка 15-20 млн рублей. Соответственно сумма ежегодного налога за такую квартиру будет равняться 15-20 тыс. рублей. Более простое жилье в спальном районе Москвы за 7-8 млн рублей обойдется его владельцу соответственно в 7-8 тыс. рублей. Сейчас за такую квартиру собственник платит немногим больше 1 тыс. рублей.
Напомним, что государство рассматривает возможность изменения системы налогообложения недвижимости достаточно давно. Однако до последнего времени на пути этого не совсем популярного решения лежали различные препятствия, такие как опасения роста социальной напряженности или отсутствие кадастра в ряде мест и регионов. Сегодня перевод на обложение по кадастровой стоимости приходится форсировать из-за ухудшения общей экономической ситуации и проблем с наполнением бюджета.
Кто и в какой степени в наибольшей мере пострадает от этого решения? Как уже отмечалось выше, главными пострадавшими окажутся владельцы больших площадей в старых домах в центре крупных городов. Теоретически под ударом окажутся владельцы инвестиционного жилья, а также те, кто сдает квартиры в аренду. Резкое повышение налогов несколько снизит их доход. Для владельцев жилья в центре Москвы это будет не так заметно из-за повышенной ликвидности квартир в плане сдачи в аренду и высокой цены аренды. В регионах с менее ликвидным рынком налоговый фактор может ударить по такому бизнесу сильнее, так как спрос на такое жилье и доходы от операций с ним здесь не столь высоки.
В самом худшем, если не сказать критическом положении могут оказаться пожилые и малоимущие владельцы большой и старой недвижимости в хороших районах. В случае отсутствия существенных льгот, содержание квартир за счет одних только пенсий станет практически невозможным. В связи с этим нельзя исключать, что новые налоги вынудят малоимущих владельцев такого жилья менять его на более простое и дешевое. Очевидно, что со вступлением в силу налога, число таких операций резко возрастет. Хотя и для большинства престарелых владельцев такой недвижимости это обернется непреодолимым стрессом.