Ипотечное жилье относится к залоговой собственности. Если гражданина признают банкротом, банк имеет право потребовать продажу квартиры на торгах для покрытия долга. Исключение появилось в 2024 году: теперь заемщик может заключить с кредитором компромисс и сохранить единственное жилье.
Соглашение определяет порядок дальнейших выплат. Его утверждает суд. Если документ одобряют, недвижимость не включают в конкурсную массу, а заемщик продолжает исполнять обязательства самостоятельно или через третьих лиц.
Долг по ипотеке после банкротства сохраняется. Невозможно списать его полностью, так как кредит обеспечен залогом. При нарушении условий соглашения банк вправе потребовать включить задолженность в реестр требований кредиторов, что приведет к продаже квартиры. Единственное устойчивое исключение — военная ипотека: обязательства по ней компенсируются государством, поэтому жилье не изымают.
Как определяется статус единственного жилья
Суд учитывает не только формальную собственность, но и условия проживания семьи. Квартира или комната считается единственным жильем, если она используется как постоянное место проживания, соответствует базовым требованиям.
При оценке суд ориентируется на следующие пункты:
- пригодность помещения для жизни, соответствие санитарным нормам;
- достаточная площадь для всех членов семьи;
- фактическое проживание, а не только регистрация;
- отсутствие другой жилой недвижимости, доступной для использования.
Если выявляют альтернативный объект, который подходит для проживания, текущую квартиру могут признать нереальной к сохранению в процессе банкротства.
Способы сохранить ипотечное жилье
У заемщика есть несколько инструментов, которые помогают снизить риски и оставить квартиру в собственности.
- Мировое соглашение. Самый эффективный вариант — договоренность с банком о специальных условиях погашения. В соглашении фиксируют:
- новый график платежей;
- изменение срока кредита;
- порядок внесения средств третьими лицами;
- перераспределение задолженности.
После утверждения судом соглашение становится обязательным. Его нарушение приводит к тому, что банк снова получает право на обращение взыскания.
- План реструктуризации. Если стороны не приходят к компромиссу, в процедуре используют план реструктуризации. Он охватывает как необеспеченные долги, так и ипотечный кредит, если это экономически оправдано. Период исполнения достигает пяти лет. Уменьшается финансовая нагрузка: растягиваются сроки, пересчитываются платежи.
- Платежи от третьего лица. Иногда обязательства берет на себя человек, не участвующий в споре. С ним заключают договор беспроцентного займа, по которому он погашает ипотеку за должника. После завершения процедуры банкротства средства возвращаются заимодавцу. Этот вариант подходит, если у заемщика нет стабильного дохода, но есть близкие, готовые помочь.
Основные этапы банкротства с учетом ипотеки
Процедура проходит по строгому регламенту.
- Подача заявления. Заемщик собирает документы, подтверждает долги и доходы, обращается в арбитражный суд.
- Определение управляющего. Кандидата выбирают через ЕФРСБ или профильные организации. Вносится депозит для оплаты его работы.
- Рассмотрение дела. Суд уведомляет кредиторов, приостанавливает взыскания и арестовывает имущество.
Далее возможны три сценария: реструктуризация, мировое соглашение или реализация имущества. Если квартира не продана и долг списан, собственность возвращается владельцу.
Если сумма долга меньше 1 млн рублей и его невозможно погасить, воспользуйтесь помощью во внесудебном банкротстве. Узнать больше об этой процедуре можно тут. Это позволит списать задолженности без суда.
Как повысить шансы сохранить квартиру
Защита ипотечного жилья требует юридической грамотности. Ошибка в документах или пропуск сроков может привести к утрате собственности. Опытный юрист:
- анализирует финансовое положение;
- проверяет законность требований банка;
- предлагает схему реструктуризации;
- помогает заключить компромисс;
- сопровождает процесс до завершения процедуры.
Специалист помогает выбрать стратегию, которая позволит сохранить жилье, выполнить требования законодательства.
Сохранить единственную ипотечную квартиру при банкротстве возможно, если заранее выстроить грамотную линию защиты. Компромисс с банком, реструктуризация или участие третьих лиц помогают избежать продажи недвижимости. Помните, что также доступно дистанционное банкротство физлица — удаленное оформление документов, прохождение всех этапов без личных визитов в суд или государственные учреждения. Подробнее об этом читайте здесь.
Чем раньше заемщик подключает юриста, готовит документы, тем выше вероятность сохранить жилье и завершить процедуру без критических потерь.